Gayrimenkul Mülkiyetinin Zaman Aşımıyla Kazanımı

Okumakta olduğunuz yazı ile ilgili bir davanız varsa, bu konuda uzman bir avukatın profesyonel yardımından faydalanmanızı şiddetle tavsiye ederiz. Bizimle iletişime geçmek veya avukatımız bilgi almak için onur@cbthukuk.net adresine mail atabilir veya 0532 663 86 93 numaralı telefonumuzdan bize ulaşabilirsiniz.

Gayrimenkul Mülkiyetinin Zaman Aşımıyla Kazanımı
Süre geçmesi suretiyle bir taşınmazın mülkiyetinin edinilmesidir. Taşınmaz mülkiyetinin zaman aşımı ile kazanılması olağan (sicile dayanan) ve olağanüstü (sicil dışı) zaman aşımı yoluyla gerçekleşir.

Olağan Zaman Aşımıyla Kazanımı

Olağan zaman aşımı yoluyla bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması, o taşınmazın tapu kütüğüne yolsuz tescil yapılması hâlinde gündeme gelir. Hukuksal yönden taşınmazın maliki olmadığı hâlde, tapu kütüğünde adına tescil yapılmış iyi niyetli zilyet, taşınmazı ihtilafsız ve aralıksız bir surette, on yıl süreyle elinde bulundurursa bu sürenin sonunda da onun iyeliğini edinir. Bu suretle taşınmazın edinimi aslen olmaktadır. Tapuya kayıtlı ancak yolsuz tescil kaydedilmiş taşınmazlarda zilyetlik, tescilden itibaren 10 yıl süreyle devam etmişse, zilyetlik davasız ve aralıksız sürmüşse, zilyet malik olduğu inancıyla zilyetlik yapmışsa, yolsuz tescil yapıldığı andan itibaren geçerliymiş gibi hüküm doğurur. Onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Olağanüstü Zaman Aşımıyla Kazanımı

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların zaman aşımı ile kazanılması zilyet olma iradesinin varlığı, zilyetliğin 20 yıl sürmesi, zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesi (Zilyedin iyi niyetli olması aranmaz.), şartlarının bir araya gelmesi ile mümkün olmaktadır. Tapuya kayıtlı olmakla birlikte, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş birisi adına, tapuya kayıtlı olan taşınmazların mülkiyeti, yukarıda sayılan aynı koşullarda zaman aşımı ile kazanılabilir. Tescil davası, hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur. Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmezse ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, yukarıda öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüz ölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması!
Türk Medeni Kanununa göre, taşınmaz mülkiyetinin konusunu; araziler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturuyor. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması; taşınmaz mülkiyetinin tescilsiz kazanılması, taşınmaz mülkiyetinin aslen kazanılması, taşınmaz mülkiyetinin olağan zaman aşımıyla kazanılması olarak çeşitlere ayrılıyor. Kanun kapsamında yer alan “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması” ile ilgili yasal hükümler şu şekilde sıralanıyor:
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
I. Tescil
MADDE 705.- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
II. Kazanma yolları
1. Hukukî işlem
MADDE 706.- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.
2. İşgal
MADDE 707.- Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
3. Yeni arazi oluşması
MADDE 708.- Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.
4. Arazi kayması
a. Genel olarak
MADDE 709.- Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.
b. Heyelân
MADDE 710.- Arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Bu yörelerin belirlenmesi sırasında yöredeki arazinin yapısı göz önünde tutulur. Bir taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu, ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır.
c. Sınırın yeniden belirlenmesi
MADDE 711.- Sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa; ilgili taşınmaz maliki, sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir.
5. Kazandırıcı zamanaşımı
a. Olağan zamanaşımı
MADDE 712.- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
b. Olağanüstü zamanaşımı
MADDE 713.- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.
c. Sürelerin hesabı
MADDE 714.- Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.
6. Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar
MADDE 715.- Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.
Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tâbidir.
III. Tescili isteme hakkı
MADDE 716.- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.
C. Taşınmaz mülkiyetinin kaybı
MADDE 717.- Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.
Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir.

<!– Global site tag (gtag.js) – Google Analytics –>
https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=UA-124396479-1

window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag(‘js’, new Date());

gtag(‘config’, ‘UA-124396479-1’);